從巴菲特退休前增持房地產股談起
作者：股滿意足
撰寫日期：2026/2/23
2025年重磅的消息就是美國股神巴菲特(Warren Buffett)宣布在2025年12月31日退休，正式卸下波克夏海瑟威（Berkshire Hathaway）執行長。巴菲特因為深感股票市場已處在高點，近幾年來陸續賣掉部分持股，如部分Apple股票，將現金水位推升至驚人的 3580億美元，想等股票市場崩盤後，有資金可以抄底。巴菲特在退休前，大家非常驚訝波克夏竟然重注兩家房地產公司[1]：Lennar和D.R. Horton，Lennar押了7.8億美元買了705萬股，D.R. Horton買了148萬股花了1.91億美元。當美國道瓊指數從2020年碰到新冠肺炎爆發後重挫至21927點後，就逐步爬升至現在的49625點(2026年2月21日查詢)，巴菲特這些年來在居高思危心境下逐步逢高減碼，賣掉部分蘋果、美國銀行、和比亞迪等持股，讓波克夏帳面現金水位創下歷史新高的3817億美元(截至2025年第四季)，準備等股市崩盤後，再大力買進。那為什麼他在臨退休前，還要大力買進房地產股？
美國人不像華人「有土斯有財」一樣，喜歡買房地產，可是在2020年發生新冠肺炎(COVID-19)疫情後，為了拯救經濟，美國聯準會(Fed) 採取量化寬鬆(QE)政策，造成美國房地產和物價上漲。為了抑制通貨膨脹，美國聯準會自 2022 年 3 月起，在極短時間內大幅度調升基準利率，於2023年7月達到高點5.50%。在美國聯準會暴力升息下，房地產終於冷卻下來，進入不景氣時代。麥克阿瑟（Douglas MacArthur）有句經典名言：「上帝可以造人，卻無法造土地。」，所以擁有房地產可以保值，不會被通貨膨脹吃掉。巴菲特有感於美國股市在7 大科技股(Magnificent Seven，Mag 7)帶動下節節高升，深感危機，所以在2023 年第四季開始明顯減持主要股票並轉向囤積現金，如2023年第四季賣出蘋果股票，到2024年第二季已賣出一半蘋果股票持股以上。如2024年第三季，開始減持第二大持股美國銀行(Bank of America)，賣了超過100億美元。但是美國股市在人工智慧（Artificial Intelligence，AI）科技帶動下，標普 500 指數 (S&P 500)從2023 年初開始已上漲約79%，而AI最核心的股票：輝達 (NVIDIA)，2023年暴漲約239%，2024年再漲171%，自2023 年初至今，累計漲幅已超過1150%。所以巴菲特在減持股票時，美國股市並沒有如他預期一樣崩盤，反而在AI帶動的新產業需求下，不要命的往上漲，讓看空的巴菲特情何以堪？
自從美國暴力升息後，造成房地產不景氣，讓房地產相關股票跌跌不休，也讓秉持「當別人貪婪時，你就該恐懼，當別人恐懼時，你就該貪婪。」信念的巴菲特看到機會，所以波克夏在2025年下半年重倉了美國住宅建築商龍頭Lennar (LEN) 與 D.R. Horton (DHI)。因為股市的上漲會讓部分的投資人富有起來，這裡面富有的一小部分人會在居安思危的想法下，將股票獲利轉買房地產，因而讓房地產好起來。所以巴菲特看到了美國有約400萬套的住宅供應缺口，雖然房地產景氣在谷底，建商的本益比也處於歷史相對低點，頗符合巴菲特「以合理價格買入優質企業」的一貫原則，因此買入大型建商股票。
由於在台積電在台灣各地設廠的關係，讓各地的台積宅漲翻天，竹北、台中、台南、和高雄的房市，都翻好幾倍在漲，竹北從每坪20多萬漲到80多萬，台中從每坪10萬多漲到70多萬以上，眼看房價大幅上漲，台灣中央銀行於2024年9月19 日祭出第七波選擇性信用管制，來抑制房市炒作，堪稱「史上最重打房」，也讓房地產瞬間冷卻下來，房地產成交量從2024年的35萬棟，到2025年時就只剰26萬棟。所以大家都在懷疑房地產是否開始進入不景氣時期？如果有剛需，是否現在就買？
要不要買房？看看台灣上市上櫃廠商的總獲利，2021年至2025年分別為5.2兆元、4.9兆元、3.6兆元、5.7兆元、4.4兆元(尚未公布，預估值)，獲利一半以上會發给股東，所以台灣平均每年至少都會有2.5兆元流入股民手中，市面上現金愈來愈多的情況下，現金的購買力只會愈來愈差，也就是說高通貨膨脹現象會持續下去。如果是需要房子住，還是要趁現在房地產不景氣階段忍痛買下房子，要學習巴菲特的行為，相信巴菲特的眼光，勇敢買入房地產。
參考資料：
[1] 邱怡萱，「巴菲特神秘投資揭曉！狂砸480億加碼新寵 華爾街都猜錯了」，中時新聞網，2025/8/15。
